Вопрос пользователя:
Разводимся с мужем, возникла сложная ситуация с квартирой. Мы купили её в строящемся доме напрямую от застройщика в рассрочку. Договор оформлен только на мужа, брали в браке. Выплатили пока только половину стоимости, долг еще солидный. Как по закону делится такая недвижимость? Можно ли поделить неоплаченный долг? Кому достанется квартира, если я сейчас нахожусь в декрете и платить рассрочку не смогу? Очень ждем подробных разъяснений от грамотного юриста по нашему вопросу.
Семейный кодекс РФ является основным документом, регулирующим имущественные отношения супругов. По общему правилу, установленному статьями 34 и 39 Семейного кодекса РФ, любое имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, и при разводе доли супругов признаются равными. Это правило касается не только активов (недвижимости, машин, денег на счетах), но и общих долгов супругов, которые распределяются между ними пропорционально присужденным им долям (п. 3 ст. 39 СК РФ).
Раздел квартиры, приобретенной в рассрочку напрямую от застройщика, имеет ряд существенных юридических особенностей по сравнению с ипотекой, так как кредитором в данном случае выступает не банк, а строительная компания.
Содержание
- Квартира в рассрочку: совместная собственность или нет
- Делится ли невыплаченный долг перед застройщиком
- Практические варианты раздела жилья в рассрочку
- Вложенные личные средства и материнский капитал
- Что делать, если один из супругов не может платить
- Как рассчитать доли и компенсацию при разводе
- Практические советы
Квартира в рассрочку: совместная собственность или нет
Договор долевого участия (ДДУ) или предварительный договор купли-продажи с условием о рассрочке платежа, заключенный в период брака, порождает право совместной собственности на приобретаемый объект (или право требования на него). Для закона абсолютно неважно, на кого именно из супругов оформлен договор с застройщиком и кто из супругов фактически вносил платежи.
Даже если жена находилась в декретном отпуске, занималась ведением домашнего хозяйства и уходом за детьми, она имеет точно такое же право на половину этой квартиры, как и работающий муж. Исключением является только наличие брачного договора, в котором прописаны иные условия режима собственности.
Делится ли невыплаченный долг перед застройщиком
Долг по рассрочке, возникший по инициативе обоих супругов в интересах семьи, признается общим. Однако разделить сам долг (то есть обязать застройщика принимать половину платежа от мужа, а половину от жены по разным квитанциям) без согласия самого застройщика практически невозможно.
Согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 391 ГК РФ), перевод долга на другое лицо допускается только с согласия кредитора. Застройщики крайне редко идут на изменение условий действующего договора рассрочки ради разводящихся супругов. Поэтому перед застройщиком ответственным останется тот супруг, на которого оформлен договор. Однако внутри своих отношений супруги делят этот долг пополам.
Практические варианты раздела жилья в рассрочку
Существует несколько законных путей решения данной проблемы:
- Продажа по переуступке. Если дом еще не сдан, супруги могут совместно продать право требования на квартиру третьему лицу (по договору цессии). Из полученных от покупателя денег сначала полностью гасится остаток долга перед застройщиком, а оставшаяся сумма («чистая прибыль» семьи) делится между мужем и женой пополам.
- Передача прав одному супругу с выплатой компенсации. Один из супругов (например, муж) забирает квартиру себе и берет на себя обязательство полностью выплатить остаток рассрочки. При этом он обязан выплатить второму супругу (жене) денежную компенсацию, равную половине всех средств, которые были внесены супругами застройщику в период брака.
- Совместные выплаты. Супруги могут договориться (или суд может обязать), что они продолжают вносить платежи по рассрочке совместно в равных долях. После погашения долга и сдачи дома квартира оформляется в долевую собственность по 1/2 каждому, после чего ее можно продать или один супруг выкупит долю другого.
Вложенные личные средства и материнский капитал
Судебная практика строго учитывает происхождение денег. Если первоначальный взнос по рассрочке был оплачен из личных средств одного из супругов (например, деньги от продажи добрачной квартиры, наследство или подаренные средства), то эта сумма исключается из совместной собственности. В таком случае доли в квартире признаются неравными пропорционально вложенным личным и совместным средствам.
Также особое внимание уделяется материнскому (семейному) капиталу. Если маткапитал или субсидии для молодых семей вносились в счет оплаты рассрочки, эти средства не подлежат разделу между супругами 50 на 50. На сумму материнского капитала доли в обязательном порядке должны быть выделены как обоим супругам, так и всем несовершеннолетним детям.
Что делать, если один из супругов не может платить
Если жена находится в декрете и не имеет дохода для оплаты половины ежемесячного платежа по рассрочке, суд не лишит ее права на половину уже оплаченной части квартиры. Наиболее целесообразным решением в судебном порядке будет передача прав по ДДУ супругу (если договор на нем и он платежеспособен), с обязанием его выплатить супруге денежную компенсацию.
Важно: если супруг, на которого оформлен договор, назло перестанет платить рассрочку, застройщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, вернуть уплаченные деньги (без учета роста цен на жилье), и супруги потеряют квартиру. Поэтому часто второму супругу приходится вносить платежи самостоятельно, чтобы сохранить актив, а затем взыскивать половину уплаченных сумм с бывшего мужа.
Как рассчитать доли и компенсацию при разводе
Приведем практический пример. В период брака супруги приобрели квартиру стоимостью 10 000 000 руб. За время брака они выплатили застройщику 4 000 000 руб. Остаток долга (рассрочка) составляет 6 000 000 руб. Суд принимает решение передать квартиру мужу (так как он может гасить рассрочку), а жене присудить компенсацию.
Расчет компенсации: Совместно вложенные средства = 4 000 000 руб. Доля каждого супруга = 2 000 000 руб. Муж забирает квартиру, берет на себя оставшийся долг 6 млн руб. перед застройщиком, и обязан выплатить жене компенсацию в размере 2 000 000 руб. (ее половину от уже внесенных в браке денег). Налогообложение на такую компенсацию не возникает, так как это раздел совместно нажитого имущества.
Практические советы
- Попытайтесь заключить соглашение. Судебный раздел недостроенного жилья или квартиры с непогашенной рассрочкой — это долгий и затратный процесс. Оптимальный вариант: составить нотариальное соглашение о разделе имущества, где вы зафиксируете, кто платит долг и кто какую сумму получает в качестве отступных.
- Изучите договор с застройщиком. Обязательно поднимите договор рассрочки или ДДУ. Обратите внимание на пункты о штрафах за просрочку платежа и на условия уступки права требования (обычно для переуступки требуется письменное согласие строительной компании). Расторжение договора застройщиком из-за неоплаты в период вашего развода — самый плохой сценарий.
- Сбор доказательной базы. Начните собирать все платежные поручения, чеки и квитанции, подтверждающие, сколько именно средств было переведено застройщику в период вашего брака. Это будет фундаментом для расчета вашей компенсации.
- Дополнительное ознакомление с практикой. Бракоразводные процессы с недвижимостью изобилуют нюансами (судебные экспертизы, сроки исковой давности, аресты на имущество). Для того чтобы лучше подготовиться к возможным судам, вам будет полезно изучить тематический источник, где собраны практические ситуации по разделу квартир и защите своих имущественных интересов при расторжении брака.
- Решение вопроса с декретом. Если вы договоритесь, что квартира после сдачи дома будет продана (а деньги поделены), и на период стройки платежи будет вносить только муж, обязательно зафиксируйте это документально. Если он будет вносить платежи после даты развода исключительно из своих финансов, он сможет через суд потребовать с вас возмещения половины от этих (уплаченных после развода) сумм, либо потребовать увеличения своей доли в квартире. Будьте внимательны к тому, чьи деньги идут в счет погашения долга после фактического прекращения семейных отношений.
